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“上海岛”岛主细解迪拜幻影

来源: 21世纪经济报道 时间:2009-12-10 00:38:14
成也热钱,败也热钱。

全球金融危机后,迪拜房地产价格原本从2007年的最高值下跌了近五成,近期难得出现复苏苗头。然而,迪拜主权债务危机爆发预示着危机在进一步深化,这股苗头被迅速遏制。

迪拜“上海岛”岛主——上海中州集团董事长胡宾因之前2800万美元购买迪拜“上海岛”项目,此次就被外界称之为“被套”的典型版本。

不过事实似乎并非如此。“土地款分3年支付。在2008年初见国际形势不对,我们就撤离了。”胡宾笑言。

12月2日,胡宾向记者讲述了上海岛项目的运作真相。这正是迪拜市场在危机前后,外资大规模出逃,使金融地产泡沫迅速破裂的一个缩影。

堆砌幻影

一边是沙漠,一边大海,七星帆影更成了全球奢靡的制高点。

胡宾的“上海岛”是接盘迪拜最大的房地产开发商Nakheel集团的项目。这个项目曾被称之为用金钱堆砌的地球奇迹。Nakheel集团用砂石在波斯湾海域堆积了300多个人工岛,均以国家或以国际性的著名城市命名。连线,便形同一张世界地图。

Nakheel集团因此每年会送出50封冠有“拥有整个世界”的请帖给他们认为的潜在购买者。比如大企业、明星以及皇室成员,邀请他们到迪拜进行体验之旅。2007年7月,胡宾也被拉进这个投资的团队。

在蔚蓝色海洋和沙漠夕照的致命诱惑下,胡宾迅速为之倾倒。仅仅三个月,他就与Nakheel集团达成“上海岛”2800万美元的购买协议。胡宾因此被境内外媒体大肆报道,并将其快速的投资方式称之为“中国速度”。

其实,胡宾的投资“狂热”只是当时迪拜市场上全球资本投资热潮的一个缩影。

旅游业和房地产业是迪拜经济繁荣的两大支撑点。尤其是房地产业,根据“全球物业指南网站”之前公布的数据,迪拜别墅的价格2003年到2007年平均增长了226%;公寓价格平均增长了100%以上。迪拜房产的投资价值,还在于高额的租金收入。公开的资料显示,迪拜130万人口中,有三分之二来自世界各地。此前,政府对房屋租金价格不设限,每年增幅在25%-40%间。

尤其在2006年,迪拜政府允许外国人在指定地区购买可永久保有的不动产之后,迪拜更成了热钱的天堂。

虽然没有确切的统计数据,不过曾有媒体报道,这一年进入市场的热钱总额达到8000亿美元。

记者在采访中了解到,浙商资金是涌进迪拜的主力军团。在继胡宾出手“上海岛”后不到一个月,两位温州籍地产开发商在阿联酋与当地政府草签预购协议,得到约80万平方米的土地用于房产开发。而且,之后在亚洲商务卫视的促成下,当月又有10名华人携资本进入迪拜。

“10位都是温州商人,其中有7人做房地产生意,2人做制造业生意,1人做科技产品生意。”亚洲商务卫视董事长王伟胜回忆,总共单月资金投资额达到了70亿人民币。

泡沫垒自“楼花”

对于海外投资者而言,迪拜房地产市场的诱惑还在于交易方式上。

“相当于中国早期的房地产市场,可以卖‘楼花’。”胡宾介绍,迪拜房地产市场房产买卖不需要取得预售许可证。如此操作起来非常简便,也节省了开发商到个人投资者之间的资金成本。

这是因为,在迪拜开发房地产,前期投入的资金占比甚少。一位知情人士称,胡宾当时购入“上海岛”其实只支付了15%,原本协议规定是3个月后再支付15%的资金,但之后胡并没有兑现。对此,胡宾也承认,2800万美元当时的确没有全额支付,但具体付了多少不愿透露。

另一名买下迪拜“丹娜岛”的投资商张进云,则透露了其间“动人”的运作细节。

张进云说,买下丹娜岛,他的总投资是50亿元人民币,按阿联酋当地政府的运作模式,他只要付2%,即1亿元就可动工;接着,再付3%,即1.5亿元就可以卖楼花;再付5%即总付10%就可以实现销售。也就是说,他只要投3亿-5亿元人民币,就可算完成投资了。

这是开发环节上的“楼花”运作。楼花到了与其对接的个人投资客环节上,一般首付总购房款的15%后,三个月或者半年后,再付5%—10%的购房款。

由于当时热钱不断涌进迪拜,这种方式不断地推高房地产市场,如此运作,个人投资者往往不到半年,就可达到盈利100%。

热钱推手

由于卖“楼花”的畅通无阻,项目开发商拿着设计图纸就可以对外实行房产推销。

胡宾的中州集团在签订了协议后,迅速制定了一个上海岛的奢华蓝图,预计用两年时间建成,建设总投资需12亿元人民币左右。在这个被命名为“海上皇宫”的蓝图上,规划的豪宅有游艇库,直升飞机降落坪等。

作者:  责任编辑:绥化采编

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